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Investir et défiscaliser dans l’ancien avec la Loi Cosse

Publié le

Entrée en vigueur le 31 janvier 2017, cette loi répond à une double problématique : lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues, et améliorer l’accès au logement des candidats locataires les plus modestes. Les propriétaires bénéficiaires de ce nouveau dispositif bénéficieront d’une exonération d’impôt pouvant atteindre 85% des loyers perçus pour un logement en zone tendue.  

La nouvelle loi Cosse reprend le flambeau des anciens dispositifs Besson et Borloo dans l’ancien.

 

Comment profiter de la défiscalisation de la loi Cosse dans l’ancien ?

Les propriétaires ou candidats investisseurs souhaitant bénéficier des exonérations fiscales de la Loi Cosse doivent :

·  proposer à la location un logement en résidence principale ;
·  pratiquer un loyer limité, car l’incitation fiscale varie en fonction de la modération du loyer par rapport aux prix moyens du secteur ;
·  s’assurer que le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas certains plafonds
·  signer une convention de location avec l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH) pour une durée de 6 ans (sans travaux) ou 9 ans (avec travaux).

A combien s’élèvent les avantages fiscaux du dispositif Cosse ?

Le taux de la déduction fiscale varie selon la localisation du bien dans les zones A, A bis, B1, B2 et C du zonage Pinel et l’effort consenti par le propriétaire bailleur sur les loyers. Ces derniers sont classés « intermédiaires », « sociaux » ou « très sociaux » selon le rabais appliqué.
 
La déduction d’impôt peut ainsi aller de 15 à 85% des loyers perçus, plus exactement :

·         de 15% à 70% pour une location classique
·         jusqu’à 85% pour une location confiée à une agence immobilière sociale ou une association agréé.
 

La déduction fiscale Loi Cosse est-elle cumulable avec d’autres aides ?

Le dispositif Cosse autorise le cumul avec de nombreuses aides et primes de l’Agence Nationale pour l’Habitat. Les travaux de rénovation peuvent par exemple donner droit à des aides supplémentaires.

 

Le zonage à Paris 

Contrairement aux dispositifs Besson Ancien et Borloo ancien, la loi Cosse ne s’applique que pour les logements situés dans les communes classées dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
 
La loi Cosse fait la distinction entre les zones tendues qui bénéficieront d’un niveau d’abattement de 15% à 50% et les zones très tendues qui bénéficieront d’un abattement de 30% à 70%.

Le taux de la déduction fiscale varie selon la localisation du bien dans les zones A, B1, B2 et C du zonage Pinel : la zone A concerne l’agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés. La zone B1 comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent.

Pour résumer, les zones A et B1 sont celles où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est important. La déduction atteint 30% des revenus bruts dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire et 70% dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social.
 
Paris et les 29 communes de la petite couronne se trouvent donc en zone A bis
 
  
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Les locataires concernés et les différents types de loyer

Les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond et le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant du propriétaire (en d’autre termes ils ne doivent pas faire partie du même foyer fiscal)
 
Les loyers sont classés « intermédiaires », « sociaux » ou « très sociaux » selon le rabais appliqué.


-Investissement à loyer intermédiaire : parmi les différentes catégories de loyers, le loyer intermédiaire permet de pratiquer les loyers les plus hauts. Dans ce cas, les déductions fiscales sont les plus limitées. 


-Investissement à loyer social ou très social : dans le cadre de loyers classés sociaux ou très sociaux, les investisseurs bénéficient des mêmes avantages fiscaux


 

Groupe Cabinet Thisse